La plusvalía es un impuesto que suele generar muchas dudas a la hora de llevar a cabo una operación inmobiliaria. Se trata de un impuesto que afecta a la compraventa de vivienda, pero también a las herencias o donaciones, por lo que es fundamental conocer qué es la plusvalía municipal, cuándo se aplica y cómo se calcula para poder hacer un cálculo adecuado del coste real.

En este artículo repasamos todos los detalles, aunque siempre recomendamos el asesoramiento de expertos inmobiliarios de confianza para evitar imprevistos.

¿Qué es la plusvalía municipal?

En realidad no existe un impuesto con el nombre de “plusvalía municipal”, sino que es la forma con la que se suele hablar coloquialmente del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU). 

Este gravamen se aplica sobre el aumento de valor de un terreno urbano (no de la vivienda en sí) desde el momento en el que se adquiere hasta que se transmite.

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se debe liquidar y abonar, en el caso de que corresponda, al ayuntamiento de la localidad en la que se encuentra la vivienda en cuestión, y este mismo ayuntamiento es el que fija los tipos impositivos y las bonificaciones correspondientes.

¿Qué impuesto es la plusvalía municipal y a quién afecta?

La plusvalía municipal es un impuesto directo y obligatorio en la mayoría de transmisiones de bienes inmuebles urbanos. 

Afecta tanto a personas físicas como jurídicas que transmiten una propiedad urbana, ya sea por venta, herencia, donación o cualquier otra operación que implique un cambio de titularidad.

En cambio, no están sujetos al impuesto los terrenos que tengan la consideración de rústicos a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI).  En consecuencia, solo tributan los terrenos que deban considerarse urbanos o aquellos integrados en bienes inmuebles de características especiales, con independencia de que figuren o no como tales en el catastro o en el padrón.

¿Cuándo se paga la plusvalía municipal?

La plusvalía municipal se paga cuando se produce la transmisión del inmueble, es decir, el cambio de titularidad. 

El plazo para pagar la plusvalía municipal depende del tipo de operación. En las compraventas, normalmente el plazo es de 30 días hábiles desde la firma de la escritura, mientras que con las herencias suele ser algo más extenso, con un plazo de hasta 6 meses, que incluso puede tener posibilidad de prórroga. 

Es importante respetar estos plazos, ya que el incumplimiento puede dar lugar a recargos, intereses o sanciones por parte del ayuntamiento.

¿Quién debe pagar la plusvalía municipal?

Con carácter general, quien paga la plusvalía municipal es el transmitente del inmueble, es decir, el vendedor. 

Sin embargo, existen excepciones. En las herencias y donaciones, el obligado al pago suele ser el heredero o el donatario, es decir, quien recibe la vivienda.

En algunas compraventas puede que las partes pacten que el comprador asuma el pago de este impuesto, pero a ojos del ayuntamiento el responsable seguirá siendo el vendedor. Este criterio es esencial, ya que determina quién debe responder frente a la administración, con independencia de los acuerdos privados que puedan existir.

¿Cómo se calcula la plusvalía municipal?

El cálculo de la plusvalía municipal se basa en el valor catastral del suelo y en el número de años que han pasado desde que adquirió la vivienda hasta su transmisión, con un máximo computable de 20 años. A cada periodo de tiempo se le asigna un coeficiente, que se actualiza conforme a la normativa estatal, por el cual se multiplica el valor catastral.  

Cambios recientes en la plusvalía municipal

La plusvalía municipal ha cambiado considerablemente tras varias sentencias del Tribunal Constitucional.

En caso de que el contribuyente demuestre que la ganancia real obtenida al vender es menor que la que calcula el ayuntamiento aplicando la fórmula estándar del impuesto, este tiene derecho a que la plusvalía municipal se calcule sobre esa ganancia real y no sobre la estimación teórica.

Es decir, si el incremento en realidad ha sido más bajo del que calcula el ayuntamiento para devengar el impuesto, solo se deberá pagar sobre la ganancia realmente obtenida.

Casos en los que no se paga la plusvalía municipal

No se paga la plusvalía municipal cuando no ha existido un incremento de valor del terreno. Es decir, si se vende una vivienda por un precio igual o inferior al precio de compra.

También existen algunas exenciones específicas. Por ejemplo, cuando no se paga la plusvalía municipal en aportaciones de bienes a la sociedad conyugal, las adjudicaciones entre cónyuges en pago de haberes comunes o las transmisiones derivadas de sentencias de nulidad, separación o divorcio, con independencia del régimen económico matrimonial.

Además, están exentos determinados incrementos de valor, como los derivados de la constitución de servidumbres, transmisiones de inmuebles protegidos cuando se acreditan obras de conservación, o transmisiones a favor de determinadas entidades públicas y benéficas.

También se pueden contemplar importantes bonificaciones por cuestiones como las transmisiones mortis causa de la vivienda habitual a favor de descendientes, ascendientes o cónyuges, o las aplicables a promociones de vivienda en el conjunto histórico-artístico, aunque estas dependen en cualquier caso de la normativa municipal específica. 

¿Qué hacer si has pagado la plusvalía municipal indebidamente?

Si has pagado la plusvalía municipal sin que existiera ganancia real, puedes solicitar la devolución de ingresos indebidos. 

Para ello, es necesario presentar una reclamación ante el ayuntamiento, aportando la documentación que demuestre la inexistencia de incremento de valor.

¿Cómo influye la plusvalía municipal en la compraventa de una vivienda?

La plusvalía municipal es un coste que debe tenerse en cuenta al vender una vivienda, ya que puede afectar al beneficio final de la operación. Conocer de antemano su importe aproximado ayuda a planificar mejor la venta y evitar sorpresas.

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